だんだん夏が近づいてきましたね。
夏以外の季節がいらないという夏の申し子
パパ主任研究員です。
ムスメはもうすぐ7ヵ月なんですが、少し前から離乳食を始めました。
ベビー用品店に売ってる粉末の米や野菜をお湯に溶かすスタイルです。
トウモロコシ粥が好きみたいですね。
人参とかホウレン草は口に突っ込むと変な顔してます。
どうやら味覚はあるようです。めでたしめでたし。
さて、今回は久しぶりにマイホーム探し関連の記事を書こうと思います。
マイホーム探しを始めてしばらくたちますが、現状では何も進展がない状態です。
ただいい物件が出ないか定期的にチェックしています。
初めてマイホーム探しを検討される方は何から始めればいいのかよく分からないですよね？
というわけで、マイホーム探し歴がけっこう長いワタクシがどんな基準で物件を見ているか解説していきます。
ちなみにワタクシがやっているのは『土地探し』か『中古戸建探し』です。
新築戸建ては買いたくないし、湘南エリアは戸建が選択可能なのでマンションより戸建派のワタクシはマンションはあまり探してません。
参考に調べることはしてるけど。
マンションより戸建って話はこちら。
マンションしか認めねぇよって人も考え方自体は応用が利くので参考になさってください。
それではスタートゥ！
物件情報の探し方
まず超基本的な話から。
物件情報はどこから探しましょうかってことです。
昔ながらの不動産屋巡りって方法もありますが、なかなかやらないでしょう。
知り合いに不動産屋がいたりすればいいんでしょうけど。
もちろん一番便利なのはネットやアプリですね。
大手だけでもいくつも不動産サイトがあります。
そんな中でワタクシが愛用しているのは『at home』と『Yahoo不動産』です。
【at home】
Web ：
アプリ ： iOS
： Android
【Yahoo不動産】
Web ：
アプリ ： iOS
： Android
使っているのはAndroidアプリ版ですね。
なぜかと言われればなぜでしょう？
よく分かりませんが使いやすいです。
個人的な感覚では、Yahoo不動産の方が情報が多い気がします。
at homeは物件情報が詳しく乗っている気がする。特に物件の場所に関してはこちらの方が分かりやすいことが多いかな。
サイト限定情報も中にはあると思いますが、基本的には同じような物件が検索できます。
あんまり手広くやっても面倒なだけなので2つくらい見てればいいんじゃないでしょうか？
では、いざ不動産の世界へGo！
物件情報の判断の仕方
物件の検索方法は問題ないですよね？
好きなエリアとか駅とかで検索するだけです。
検索条件はある程度絞った方がいいかな。
予算オーバーの物件は見てもあまり意味が無いので。
世の中何でもそうですけど、高いものはいいです。
高額物件を見ているとどんどん高いものが欲しくなってくるのが人の性です。
参考に見る程度だったら面白くていいですが、日々の物件探しで予算オーバーの家を見るのはあんまりお勧めしません。
さて、具体的にワタクシがどうやって物件情報を判断しているか解説していきましょう。
価格について判断する
まずは一番大事な価格について判断していきましょう。
とはいえ、ワタクシも素人なので高い・安いを正確に判断することは無理だと思います。
この時点では現物も見れないわけですし。
見てもわからんけど。
でも自分の中で絞り込みを行うことくらいはしないといけない。
物件情報なんて無数に出てきますからね。
全てを内覧するなんてこと不可能。
まずは割高なものを排除することから始めましょう。
まずパッと見で高い・安いを判断できるようにする方法としては、
とにかくそのエリアの物件を眺める
ことに尽きると思います。
要は相場観を持つってことです。
たくさんの物件を見ていれば、『同じ条件なのに他と比べて高い』とか『他と比べて安い』ということが分かるようになってきます。
あと一つ注意しておきたいのは、ネットに出てくる数多くの物件情報は
『売れ残り』
であるということ。
当たり前ですけど、実際に売買された価格がそのものの価値です。
売主が売りたい価格を登録しているだけの物件価格はそもそもが割高だと言っていいと思います。
実際、本当に割安な物件はすぐになくなりますからね。
どんな価格のどんな物件が無くなっていくか。
これが分かればそのエリアのことは大体分かったってこと。
では、価格についてもう少し噛み砕いて見ていきましょう。
土地の価格
中古戸建物件の場合、大きく分けて『土地』と『上物（建物）』の2つの価格が合算されて物件価格が決まっています。
このうち、土地に関しては時間がたってもそれほど大きな価値の変動はありません。
もちろん、近くにあったショッピングモールが潰れたとか、新しく駅が出来たとかの要因で価値が上昇したり下落したりすることはあります。
でも1年や2年で急騰や急落するなんてことはほとんどありません。
そういう意味で、他の投資財に比べて価格変動が小さいと言われています。
なので土地の価値、『地価』は素人でも判断しやすいです。
そして価値の変動が小さいということは、万が一購入した物件を売りたくなった時に、土地の分の価値はそれほど下がらないので損しにくいということになります。
いい土地は高い金を払っても財産としての価値も高いってことですね。
さて、良さそうな中古戸建物件の価格を見たら、まず地価を調べます。
地価の調べ方ですが、ワタクシは以下の2つのサイトを利用しています。
【ウチノカチ】
このサイトで町名ごとの坪単価を調べることが出来ます。
これでなんとなくの相場は分かりますね。
実家のある町の地価とかを見てみると面白いですよ。
静岡の田舎だからめっちゃ安い（笑）
これが簡単な方法だと思います。
もう一つ、もう少し詳しく調べる方法があります。
それは『公示価格』を調べるという方法です。
まずはサイトをどうぞ。
【全国地価マップ】
公示価格とは、『お役所が定めた地価』くらいに思っておけばいいと思います。
お役所が定めてるんだから安心感がありますね。
ただ、買いたい土地についてそのものズバリの公示価格はなかなかありません。
町内に1ヵ所くらい、サンプリングされた場所の地価を示しているだけです。
この近くだから同じくらいかな？くらいにしか分からない。
そこでもう一段階踏み込むと登場するのが『固定資産税評価額』です。
※全国地価マップでは『固定資産税路線価』という言葉になっています
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するために市町村が定めた地価のことです。
土地には固定資産税という税金がかかります。
価値の高い土地には高い税金、価値の低い土地には安い税金がかかります。
何をもって価値のある土地と判断するのか。
その判断基準となるのが固定資産税評価額です。
これを参考にすれば公に認められている地価が分かります。
じゃあ公示価格とか無視してこっちでいいんじゃね？
ウザくね？みたいな話になるかというとそうではありません。
一点注意が必要なのは、この固定資産税評価額は一般的に公示価格の0.7倍になっているからです。
つまり 公示価格＝固定資産税評価額÷0.7 ということ。
固定資産税評価額は細かく決まっているので欲しい土地のそのものズバリの価格が導き出せます。
道路ごとに価格が決まってるんですね。
細かい作業です。
調べたい土地の前面道路の価格を見ればいいわけです。
これで公に認められた地価が分かりました。
やったね！！
物件価格のうち、どのくらいが土地の価値なのか。
これは絶対に知っておかなければいけません。
建物の価値は下がりますが、土地の価値はあまり下がりませんから。
土地の価値の割合が大きければ大きいほど、資産価値の意味では安全な物件と言っていいでしょう。
最後にもう一つだけ。
公示価格は公に認められたものですが、その価格で買えるかどうかはまた別の話です。
結局は売主が売ってくれるかどうかですからね。
公示価格では売らん！って言われたらそれまでです。
ですのであくまでも参考だと思ってください。
はい。
ここまでで物件価格のうち土地の価格はなんとなく分かるようになりましたね。
次は上物（建物）の価格についてです。
上物（建物）の価格
物件価格のうち、土地の価格が分かれば残りが上物の価格となります。
この上物の価格をどう判断すればいいかは、正直よく分かりません。
我々素人に出来ることは、やはり他との比較だけだと思いますね。
似たような築年数・大きさ・設備・間取りetc… の物件をいくつか見てみて、極端に安かったり高かったりしないかを確認する。
価格に関してはそのくらいだと思います。
そんなことよりも、その物件の外観や間取りなどを見て、素直に『いいな』と思えるかどうかの方がよほど重要な気がします。
個人が自分の自宅として家を購入する場合、何が最も重要だと思いますか？
支払い金額？
コスパ？
違います。
『購入した人が支払った金額分、満足できるかどうかです。』
相場より高くても、購入した本人と家族が満足すれば何ら問題ありません。
個人の買い物はビジネスではないので、損をしていてもいいんです。
本人さえ良ければ。
最悪なのは『割安でコスパがいいから気に入らないけど買う』みたいなこと。
いくら割安と言っても日常的に支払う金額ではありません。
気に入らないものに何百万・何千万も払うのは嫌じゃないですか？
だから自宅探しは『インスピレーション』を大切にすべきだと思いますよ。
気に入ったなら割高でもOKです。
本当の検討段階に入れば、内見したりプロに検査してもらったりして、物件の価値をもっと細かく見極めればいいと思います。
まず、最初の段階ではインスピレーションです。
覚えておいてくださーい。
物件の場所について判断する
さぁ写真を眺めてピンとくる物件を見つけましたか？
そして価格が予算内。
そしたら次に気になるのが『場所』です。
不動産は読んで字のごとく、動かせません。
建物の話ならお金さえあれば建て直してしまえばいいけど、場所だけは買い換えない限りどうしようもない。
ということで場所は重要項目です。
重要！重要！
ここ、テストに出まーす！！
物件の場所の探し方
不動産サイトでは、大まかな位置しか分からないことがよくあります。
中にはピンポイントで分かる場合もありますが、そっちの方が稀ですね。
住所が分からなければ地価も判断できないし、良し悪しが分からないです。
だから、気になる物件は意地でも場所を特定したいところ。
どうしましょうか？
そう、勘のいいあなた。
その通りです。
GoogleマップとGoogleアースで地道に探します。
少なくともワタクシはこの方法しか知りません。
物件情報の写真の情報を基に、Googleマップの航空写真やストリートビューを駆使してなんとか見つけ出します。
おおよその町名くらいは分かっているので、その中から絞り込みます。
物件写真には結構ヒントがあるので注意深く観察してください。
例えば 壁の色・屋根の形・前面道路の広さ・隣の家 などですね。
苦労して探して、ストリートビューで発見した時の嬉しさはなかなかのものがあります。
それだけで達成感ありますよ（笑）
Googleマップは誰でも思いつくと思うんですけど、意外と使えるのがGoogleアース。
ま、ある程度の都会じゃないとデータが荒くて無理かもしれないけど。
Googleアースは、建物を3D表示することが出来ます。
これが壁の色で家を探す場合や、方角を参考にして探す場合に有効です。
この物件の場所に関しては探偵になったつもりで、自力で頑張ってください。
ヨロシクでーす。
周辺環境を確認する
さ、ヨロシクはどうでもいいんです。
正確な場所が分かったら周辺環境を確認してみましょう。
最寄り駅までの距離・最寄りのスーパー・通勤経路・周辺の保育園etc.
ここは人それぞれ考え方もライフスタイルも違うので、何を重視して何を妥協するかを考えておいた方がいいですね。
例えば、どうしてもスーパーは近くにないとダメだっていうなら、最初にそこを確認しましょう。
それ以外のことを時間をかけて調べたのに、最も重要なことが抜けていたら時間の無駄になってしまいます。
時間は有限ですからね。
優先順位をつけて効率的に物件探しをしましょう。
近くにどんな施設があるかはネットで調べればすぐに分かります。
でも、実際に住むとなったらそれ以外にも確認しておいた方がいいことがある。
以下のようなものです。
・ゴミ出しルール
アパートやマンションにしか住んだことのない人は要注意です。
戸建てになると、町内会のルールに従ってゴミ出しをしなければならなくなります。
この中で最も厄介なルールが『ゴミ当番』です。
本当に厄介なので気を付けてください。
ワタクシが昔、戸建ての賃貸物件に住んでいた時に、その町内会では恐ろしいシステムがありました。
空き缶などの資源ゴミの日は、ゴミ当番が1時間交代で見張りをしなければならないんです。
早朝の1時間、拘束されることになります。
これが半年に1回くらいのペースで回ってきます。
ヤバいっす。
ただ立ってて来る人に挨拶してるだけなんですけどね。
冬とかだと寒くて最悪です。
しかもゴミ当番がある理由が『ホームレスが空き缶を持って行っちゃうから』らしいです。
資源ゴミはその量に応じて町内会がお金がもらえるらしいんです。
それをホームレスが持っていくとはけしからん！
見張りだ見張りだ！
・・・・
ワタクシがお金払うから当番は勘弁してほしい。
空き缶はカゴに入れるんですが、カゴの重量ではなく、カゴの量で支払われるお金が変わるらしい。
どうなると思います？
『空き缶はつぶさないでください！』だって。
缶の容量が減る ⇒ カゴが減る ⇒ 受け取れるお金が減る
・・・・
だから、ワタクシがお金を払いますので空き缶は潰させてください。
勘弁してください。
このように、町内会のゴミ出しは独自ルールとなっております。
実際、隣の町内ではゴミ当番はあっても、その日の終わりに片付いてるか確認するだけとかだし。
これを理由に家を買うのをやめるってことはないでしょうけど、買う前に覚悟はした方がいいですね。
本当に買いたい物件があったら、ゴミの日の朝に様子をうかがいに行くことをおススメします。
・ご近所
これは皆様ご存知のご近所付き合いです。
特に戸建ての場合はほぼ必須となります。
変な奴がいたら終わりなんですけど事前確認はけっこう難しい。
ワタクシも特に秘策はないです。
1つアドバイスとしては、大規模開発地の善し悪しについて。
大規模開発地で、綺麗な家がズラッと並んでいるようなところは、見た目にはいいですよね。
メリットとしては、綺麗な街並みとか、近くに住むのが同世代で住みやすいとか。
逆にデメリットですが、近くに住むのが同世代ってことです。
住みやすいというメリットでもあるんですが、全員が同時に年寄りになるという問題があります。
最近、かつてのニュータウンが過疎化してるってニュースがありますよね。
老人ばかりで空き家が増えていく。
最終的にそれに近い形になる可能性があるってことは認識しておいた方がいいです。
・治安
治安についても確認しておきたいですね。
ワタクシも最近知ったんですが、めっちゃ便利なツールがあります。
それは『Yahoo! MAP』の防犯マップ機能
【Yahoo! MAP】
アプリ ： iOS
： Android
近くでどんな事件があったかをパッと表示してくれます。
これは神機能と言っていいと思う。
これがなかったらネットの思い込み情報を信用するか、自分で時間をかけて調べるしかなくなります。
絶対に使うべき。神アプリ。Yahooいい仕事してる。素晴らしい！
・ハザードマップ
最後に、ハザードマップを確認しましょう。
ってか本来最初かもしれない。
災害列島である日本は、毎年必ず何かしらの災害が発生します。
完全に防ぐことは難しいですが、少しでもリスクを下げておいた方がいい。
というわけでハザードマップも要確認項目です。
これは自治体によって用意されているものが違うと思います。
海がある自治体なら、津波ハザードマップなんかもあります。
山の多いところなら地滑りハザードマップなんかもあるのかな？
知らんけど。
とにかく、物件がある自治体のハザードマップと名の付くものは全て確認しておいてください。
絶対にです。約束だぞ。
ただ、ハザードマップを確認したところで、これはどれだけリスクを取るかって話になります。
正直、どのハザードも絶対に大丈夫なんてところの方が少ないでしょう。
そう考えるとある程度のリスクは仕方ないと思います。
家族の命がかかってるので大きなリスクは取りづらいですけどね。
家族会議で話し合ってみてください。
・おまけ）準防火地域
すみません、1つ思い出したのでおまけで追加します。
特に土地を購入して新築する場合の話です。
詳しくは別の機会に説明しますが、都市計画における地域地区ってのがあります。
これも自治体のホームページで探せば出てくるはず。
この中でよく問題になるのが『準防火地域』。
住宅が密集しているような場所が準防火地域に設定されることが多いです。
んで、この準防火地域に指定されている住宅密集地では、火災が広がることを防ぐために法律上ある一定の耐火性能が求められることになります。
例えばガラスなんかも高価な耐火性能の高いやつにしなければいけないとか。
詳しくは知らないけど、とにかく制約が出てきて資材も高くなる。
土地を購入する際は都市計画もきちんと確認してください。
これも約束だぞ。
さいごに
あのさ、もういい加減にしてくれ。
長いわこの記事（笑）
読者の方はどうか分かりませんが、こっちは疲れました。
もう説明したくありません。
でも最後の力を振り絞って書きます。
物件選びで最も重要なことは『インスピレーション』だと思うのです。
最初の方でも書きましたが、どんなにデータ上お買い得でいいものでも、本人が気に入らなかったらそれはダメな物件です。
金を払う人が満足していれば、どんなものでもそれが最高。
金を払う人が不満なら、どんなものでも最悪。
これだけは忘れないようにしたい。
家族内で意見が割れた時なんかは要注意。
家に関しては簡単に変えられないから、遺恨を残すのはやめておいた方がいいと思うけどね。
あと、物件選びは長期間で考えた方がいいと思います。
たまにチェックしていいものが出てきてないか確認する、くらいがいいのでは。
短期決戦でやろうとすると情報も少ないし、失敗しやすい気が。
まぁそれも本人が良ければ問題ないです。
こちらからは以上です。
今日はここまで。
あー疲れた。